Les garanties dans le cadre d’un achat en VEFA

L’acheteur d’un logement neuf peut se prévaloir d’un certain nombre de garanties.

Les garanties dans le cadre d’un achat en VEFA:

Garantie de Parfait Achèvement :

Il s’agit d’une garantie légale (Article 1792-6 alinéa 2 et suivants du Code civil) à laquelle l’entrepreneur ou le constructeur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage. Étant d’ordre public, toute clause du contrat de construction qui l’exclurait ou la limiterait est nulle.

Elle couvre les défauts de conformité et désordres signalés par le maître de l’ouvrage (l’acquéreur, ou, plus généralement, celui pour compte de qui sont réalisés les travaux) :

• soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception,
• soit par voie de notification écrite (mise en demeure par lettre recommandée) pour ceux révélés postérieurement à la réception (ainsi durant la période d’un an, le maître d’ouvrage peut signaler au constructeur ou à l’entrepreneur les défauts de conformité non révélés à la réception mais qui sont apparus postérieurement et en obtenir la réparation).

Ces désordres peuvent résulter de malfaçons (travaux mal réalisés) ou de travaux non exécutés selon la commande. La garantie de parfait achèvement ne prend pas en charge les désordres relevant de l’usure normale.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

Les défauts apparents qui n’ont pas été signalés lors de la réception des travaux ne sont pas garantis. Il est donc important que le maître de l’ouvrage inspecte sérieusement l’ouvrage avant de signer le procès-verbal et émette d’éventuelles réserves.

Lorsque les défauts sont importants, le maître d’ouvrage peut refuser de signer le procès verbal de réception. Il doit alors mettre le constructeur en demeure de mettre l’ouvrage en conformité avec un délai déterminé pour commencer les travaux.

Après l’expiration du délai de mise en demeure, l’article 1792-6 alinéa 4 du code civil permet au maître d’ouvrage de commander les travaux auprès d’une autre entreprise. Ces travaux pourront être financés par la retenue de garantie de 5 % du prix des travaux non encore versés, en cas de contrat de construction clés en mains, ainsi que par l’organisme qui a octroyé la garantie de livraison pour qu’il prenne en charge l’excédent.

Garantie Biennale (ou garantie de bon fonctionnement) :

Elle est introduite par l’article 1792-3 du code civil.

La garantie de bon fonctionnement couvre, pendant les deux années suivant la réception de l’ouvrage, le mauvais fonctionnement des équipements dissociables du bâtiment. Cette garantie couvre les éléments qui peuvent être retirés ou remplacés sans détériorer le gros œuvre.

À titre d’exemples, les dysfonctionnements touchant les éléments suivant entrent dans le cadre de la garantie biennale : système de chauffage (chaudière, radiateurs), revêtement des sols et murs (faïence, papier peints, carrelages, moquettes), sanitaires, portes, fenêtres, volets…

À noter que c’est par une interprétation extensive de la loi que les tribunaux ont considéré que la garantie de bon fonctionnement pouvait s’appliquer à des éléments d’équipement qui n’ont pas vocation à “fonctionner” (carrelage, moquette, inerte par essence).

Lorsque le constructeur refuse d’effectuer les travaux, il appartient à l’acheteur de saisir la juridiction compétente avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date de réception de l’ouvrage.

Si ces éléments d’équipement rendent l’ouvrage impropre à sa destination, la mise en jeu de la responsabilité décennale peut être opérée au-delà des deux ans de la garantie de bon fonctionnement.

Garantie Décennale :

Elle est introduite par l’article 1792 du code civil.

Le vendeur et les professionnels ayant exécuté les travaux sont responsables pendant 10 ans des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent inhabitable (impropre à sa destination). Leur responsabilité peut même être engagée pour les dommages résultant d’un vice du sol.

À titre d’exemples, les défauts suivant entrent dans le cadre de la garantie décennale : défaut d’étanchéité de la toiture, déformation de la charpente, fondations ou mur porteur fissurés, installation électrique ne répondant pas aux normes….

Les défauts affectant la solidité des éléments indissociables du bâtiment entrent également dans le cadre de la garantie décennale. Il s’agit notamment des canalisations, cheminées, escaliers… Et plus généralement des défauts touchant des parties faisant corps avec le bâtiment.

Afin d’obtenir réparation, lorsque l’acheteur constate des malfaçons relevant de la garantie décennale, il lui appartient de les signaler au constructeur par lettre recommandée avec avis de réception et de le mettre en demeure d’exécuter les travaux.

Le point de départ de la garantie décennale est la réception de la construction par l’acheteur.

Garantie d’isolation phonique:

L’article L. 1111-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le vendeur est garant à l’égard du premier occupant et pendant un an à compter de la prise de possession du logement, de la conformité du logement aux normes minimales d’isolation phonique.

Assurance dommage-ouvrage:

L’assurance dommage-ouvrage(DO) permet à l’acheteur d’être remboursé sans avoir à attendre qu’un tribunal se soit prononcé sur la responsabilité de chaque professionnel intervenu dans la construction du bâtiment. Elle prend effet au terme de la garantie de parfait achèvement et expire au même moment que la garantie décennale.

Elle a pour objet de rembourser rapidement à l’acquéreur toutes les réparations qui relèvent de la garantie décennale, car en cas de sinistre il est très fréquent que les divers intervenants se renvoient la responsabilité des désordres.

Bien qu’elle soit obligatoire, les personnes physiques construisant un logement pour l’occuper elles-mêmes ou le faire occuper par leur conjoint, ascendant ou descendant, bénéficient d’une tolérance, l’absence d’assurance dommage-ouvrage ne donnant pas lieu à sanction. Cependant, en cas de problème, l’acheteur qui décide de s’en passer risque de devoir attendre l’aboutissement d’une procédure judiciaire contre les constructeurs avant d’obtenir réparation des dommages ; L’assurance dommage-ouvrage doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. En pratique un délai de trois mois avant le début du chantier est nécessaire pour trouver un assureur.

Si aucun assureur n’a accepté de couvrir l’acheteur, celui-ci peut saisir le Bureau Central de Tarification de l’Assurance Construction afin que celui-ci oblige un assureur à le garantir à un prix que le Bureau Central de Tarification aura fixé.

Il arrive souvent que le constructeur propose à l’acheteur de souscrire pour son compte une assurance dommage-ouvrage auprès de la compagnie d’assurance qui les couvre au titre de la garantie décennale. Cette situation est à éviter car dans ce cas l’assureur devra à la fois défendre la victime et le responsable du dommage et, pour dépenser un minimum, risque de proposer une faible indemnisation.